営業保証金と保証協会の違いとは？宅建業開業でどちらを選ぶべきか解説

宅建業を開業する場合、免許を取得するだけではすぐに営業を開始できません。

宅建業者として営業を始めるためには、「営業保証金を供託する方法」または「保証協会に加入する方法」のいずれかを選び、必要な手続きを完了する必要があります。

営業保証金を供託する場合は、主たる事務所で1,000万円、従たる事務所ごとに500万円という大きな資金が必要になります。

一方、保証協会に加入する場合は、弁済業務保証金分担金として主たる事務所60万円、従たる事務所ごとに30万円を納付する形となり、初期費用を大きく抑えやすくなります。

そのため、新規開業では保証協会に加入するケースが多くなります。ただし、入会金、年会費、支部費、審査、加入手続きの期間などもあるため、単純に「60万円だけで済む」と考えるのは危険です。

この記事では、宅建業開業時に必要となる営業保証金と保証協会の違い、費用、メリット・デメリット、開業までの流れ、どちらを選ぶべきかの判断ポイントについて解説します。

営業保証金・保証協会が必要になる理由

宅建業では、不動産取引の相手方を保護するために、営業保証金制度または保証協会による弁済制度が設けられています。

不動産取引では、売買代金、手付金、仲介手数料など高額なお金が動きます。

万が一、宅建業者との取引によって相手方に損害が生じた場合に備えるため、宅建業者には一定の担保を用意する仕組みが求められています。

宅建業免許を受けた後、営業保証金の供託または保証協会加入に関する手続きを完了しなければ、実際の営業開始に進めません。

そのため、宅建業の開業準備では、免許申請と同時に、どちらの方法で営業開始するかを決めておくことが重要です。

営業保証金とは

営業保証金とは、宅建業者が供託所に一定額の金銭などを供託する制度です。

保証協会に加入しない場合は、宅建業者自身が営業保証金を供託する必要があります。

営業保証金の金額は、主たる事務所と従たる事務所の数によって変わります。

たとえば、本店のみで宅建業を開業する場合は、営業保証金として1,000万円を供託する必要があります。

本店に加えて支店を1か所設置する場合は、1,000万円に加えて500万円が必要となり、合計1,500万円になります。

保証協会とは

保証協会とは、宅建業者が加入することで、営業保証金の供託に代わる制度を利用できる団体です。

保証協会に加入する場合、宅建業者は営業保証金1,000万円を供託する代わりに、弁済業務保証金分担金を納付します。

弁済業務保証金分担金の額は、営業保証金に比べて大きく抑えられています。

本店のみで開業する場合、弁済業務保証金分担金は60万円です。

ただし、保証協会に加入する場合は、分担金だけでなく、入会金、年会費、支部費、その他の費用が発生することがあります。

そのため、「保証協会＝60万円だけで開業できる」と考えるのではなく、実際の加入費用全体を確認することが大切です。

営業保証金と保証協会の違い

営業保証金と保証協会は、どちらも宅建業の取引相手方を保護するための制度です。

ただし、宅建業者が直接供託するのか、保証協会に加入して分担金を納付するのかという点が大きく異なります。

新規開業で資金を抑えたい場合は、保証協会を選ぶ方が現実的なケースが多いです。

一方で、保証協会に加入する場合でも、協会ごとの費用や手続き、入会時期、必要書類を確認する必要があります。

実務では保証協会を選ぶケースが多い

宅建業の新規開業では、保証協会に加入するケースが多くなります。

最大の理由は、開業時の資金負担を抑えやすいことです。

本店のみで開業する場合、営業保証金では1,000万円が必要ですが、保証協会では弁済業務保証金分担金60万円が基本になります。

ただし、保証協会を選ぶ場合でも、入会審査や必要書類、入会金・年会費などを確認する必要があります。

開業予定日が決まっている場合は、免許申請だけでなく、保証協会加入のスケジュールも早めに確認しましょう。

保証協会を選ぶメリット

保証協会を選ぶ最大のメリットは、開業時の資金負担を抑えやすいことです。

宅建業の開業では、免許申請費用、事務所の初期費用、備品、広告費、ホームページ、ポータルサイト費用、人件費など、さまざまな資金が必要になります。

営業保証金として1,000万円を供託すると、手元資金が大きく減るため、開業後の運転資金に影響する可能性があります。

特に、個人事業や小規模法人で宅建業を始める場合、保証協会を選ぶことで資金負担を抑えやすくなります。

保証協会を選ぶデメリット・注意点

保証協会には大きなメリットがありますが、注意点もあります。

弁済業務保証金分担金だけを見て判断すると、実際の開業費用を見誤ることがあります。

保証協会に加入する場合は、分担金のほかに、入会金、年会費、支部費、その他の費用が必要になることがあります。

営業保証金を選ぶケース

新規開業では保証協会を選ぶケースが多いですが、営業保証金を選ぶケースもあります。

たとえば、十分な資金があり、保証協会に加入せずに独自で営業保証金を供託したい場合などです。

営業保証金を選ぶ場合は、供託金を用意できるかだけでなく、供託手続き、届出、営業開始時期まで整理しておく必要があります。

宅建業免許申請から営業開始までの流れ

宅建業の開業では、免許申請、免許通知、営業保証金または保証協会加入の手続き、届出、免許証交付という流れを意識する必要があります。

免許申請を出しただけで、すぐに営業を開始できるわけではありません。

開業予定日が決まっている場合は、免許申請の審査期間だけでなく、保証協会加入や供託手続きにかかる期間も見込んでおく必要があります。

宅建業免許申請の全体の流れについては、 宅建業免許をスムーズに取得するための要件・流れ・補正ポイント もご覧ください。

開業資金で比較するポイント

営業保証金と保証協会を比較するときは、単純な金額だけでなく、開業後の資金繰りまで考える必要があります。

宅建業は免許を取った後も、広告費、ポータルサイト費用、事務所賃料、通信費、人件費、契約書式、システム利用料などがかかります。

手元資金が限られている場合は、営業保証金として1,000万円を供託するより、保証協会を利用して運転資金を残す方が現実的なことが多いです。

ただし、最終的には事業計画、資金計画、支店展開の予定、協会費用を含めて判断しましょう。

支店を設置する場合の費用差

支店を設置する場合、営業保証金と保証協会の費用差はさらに大きくなります。

営業保証金では、従たる事務所1か所につき500万円が追加で必要です。

保証協会の場合は、従たる事務所1か所につき弁済業務保証金分担金30万円が追加されます。

将来的に支店展開を考えている場合は、最初の開業時だけでなく、支店追加時の費用も確認しておきましょう。

ただし、支店を設置する場合は、費用だけでなく、支店ごとの事務所要件や専任宅建士の配置も必要になります。

事務所要件については、 宅建業の事務所要件とは？自宅兼事務所は認められるのか実務ポイントを解説 もご覧ください。

どちらを選ぶべきかの判断ポイント

営業保証金と保証協会のどちらを選ぶべきかは、開業資金、事業規模、営業開始予定日、支店展開の予定によって変わります。

ただし、新規開業で初期費用を抑えたい場合は、保証協会を選ぶケースが多いです。

多くの新規開業では、保証協会を選ぶ方が資金面では現実的です。

ただし、協会費用や加入手続きの期間もあるため、開業予定日から逆算して早めに準備する必要があります。

よくある誤解

営業保証金と保証協会については、開業前に誤解されやすい点があります。

特に、営業開始予定日が決まっている場合は、免許申請だけでなく、免許後の保証金・保証協会手続きまで含めてスケジュールを組む必要があります。

保証協会加入で確認したいこと

保証協会に加入する場合は、免許申請と並行して、加入要件や必要書類を確認しておくことが大切です。

加入手続きの準備が遅れると、免許後の営業開始も遅れる可能性があります。

保証協会加入を前提に開業する場合は、免許申請だけでなく、協会加入の資料も早めに準備しておきましょう。

行政書士に相談した方がよいケース

営業保証金と保証協会の選択は、宅建業の開業資金と営業開始時期に大きく関係します。

特に、初めて宅建業を開業する場合は、免許申請、事務所要件、専任宅建士、保証協会加入、営業開始までの流れをまとめて整理する必要があります。

次のような場合は、行政書士に相談することで開業準備を進めやすくなります。

• 宅建業を開業したいが、初期費用が分からない
• 営業保証金と保証協会のどちらを選ぶべきか迷っている
• 保証協会加入を前提に宅建業免許を申請したい
• 免許申請と保証協会加入の流れを整理したい
• 営業開始予定日から逆算して準備したい
• 支店を設置する予定があり、費用を確認したい
• 事務所要件や専任宅建士の準備も不安がある
• 奈良県で宅建業免許申請を相談したい

宅建業の開業では、免許申請の準備だけでなく、免許後の保証金・保証協会手続きまで見ておくことが重要です。

申請が通った後に資金や加入手続きで止まらないよう、早めに全体の流れを整理しましょう。

営業保証金と保証協会に関するよくある質問

まとめ

宅建業を開業する場合、営業保証金を供託する方法、または保証協会に加入する方法のいずれかを選ぶ必要があります。

営業保証金を選ぶ場合、主たる事務所は1,000万円、従たる事務所は1か所につき500万円が必要です。

保証協会に加入する場合、弁済業務保証金分担金は主たる事務所60万円、従たる事務所1か所につき30万円です。ただし、入会金、年会費、支部費などの費用も確認する必要があります。

新規開業では、初期費用を抑えやすい保証協会を選ぶケースが多いです。

ただし、保証協会に加入する場合でも、加入審査、必要書類、費用の納付、営業開始までのスケジュールを整理しておく必要があります。

宅建業免許申請では、事務所要件、専任宅建士、欠格事由に加えて、営業保証金または保証協会加入まで含めて開業計画を立てましょう。