農地転用と開発許可の違いとは？必要になるケースも解説
行政書士だいとう事務所農地転用許可は「農地を農地以外に使うための手続き」、開発許可は「建築等のための土地の区画形質変更を審査する手続き」で、別の制度です。
住宅や店舗を建てる案件では、農地転用だけ許可されても建築できない場合があります。市街化調整区域、造成、接道、排水を含め、両方の見通しを契約前に確認します。
農地を住宅・駐車場等へ用途変更する手続きです。
建築等に伴う区画形質変更や市街化調整区域の立地を確認します。
片方だけ進めず、建築・道路・排水も含めて整理します。
農地転用と開発許可の違い
| 項目 | 農地転用 | 開発許可 |
|---|---|---|
| 根拠・目的 | 農地法に基づき農地を保全・転用規制 | 都市計画法等に基づき適正な土地利用・開発を確保 |
| 対象 | 農地を農地以外に使う行為 | 主として建築目的の区画形質変更等 |
| 主な窓口 | 農業委員会・農地担当 | 都市計画・開発担当 |
| 主な審査 | 農地区分、目的、資力、排水、周辺農地 | 立地、道路、排水、造成、安全、公共施設等 |
| 結果 | 4条・5条許可または届出受理 | 開発許可等 |
| 両方必要 | 住宅・店舗等の建築や造成であり得る | 農地である場合は農地転用も必要 |
両方の手続きが問題になりやすいケース
農地を宅地にして家を建てる
農地転用、建築可否、開発、接道、排水を同時に確認します。
事業用建物を建てる
市街化調整区域の立地、道路、駐車場、排水等を確認します。
区画・道路を整備する
開発規模、公共施設、農地転用面積、手続きの同時性を確認します。
建物がなくても造成
開発許可とは別の造成・盛土、道路、水路規制が関係する場合があります。
確認・申請の順番
地番、面積、建物用途、造成内容を整理します。
農用地区域、農地区分、4条・5条を確認します。
市街化調整区域、開発許可、建築可否を確認します。
接道、乗入口、水路、下水、土地改良区を確認します。
両制度で矛盾しない配置・造成・排水計画にします。
自治体の指示に従い、同時または連動して手続きを進めます。
市街化調整区域では建築可否を先に確認
市街化調整区域では、市街化を抑制する考え方から、建築できる用途や立地が制限されます。農地転用の立地基準を満たしても、都市計画法上の要件を満たさなければ住宅・店舗等を建てられません。
転用可能性だけを聞いて契約せず、建物用途、申請者の要件、土地の立地、道路・排水を開発担当部署にも確認します。
事前相談で準備する資料
- 土地の所在地・地番、登記事項証明書、公図
- 位置図、現況写真、測量図等
- 建物用途、規模、申請者・利用者
- 配置案、造成計画、道路・出入口
- 雨水・汚水の排水計画
- 売買・賃貸借等の権利関係
- 工事・建築・利用開始の希望時期
よくある手戻り
建築不可を後で知る
農業委員会と都市計画・開発担当へ並行して相談します。
農地・排水条件と合わない
行政確認前は変更可能な計画として進めます。
許可期間を見込めない
農振除外や複数許可を見込み、停止条件等を検討します。
両手続きで止まる
水路・道路・土地改良区等と早期に協議します。
確認しておきたいポイント
農地転用許可があれば住宅を建てられますか？
必ずではありません。建築確認、開発許可、接道、排水、都市計画上の立地要件等を別に満たす必要があります。
開発許可が不要なら農地転用も不要ですか？
別制度です。開発許可が不要でも、農地を農地以外に使う場合は農地転用が必要になることがあります。
どちらを先に申請しますか？
自治体や案件により同時性・調整方法が異なります。両担当部署への事前相談で順番を確認します。
駐車場や資材置場でも開発許可が必要ですか？
建築目的の開発許可以外にも、造成・盛土・道路・排水等の規制が関係する場合があります。
農地転用と建築・開発を分けずに確認します
地番、建物・利用目的、造成、権利関係、希望時期から、農地転用、農振除外、開発・建築、道路・排水の確認先と順番を整理します。
関連する農地手続きの記事
申請窓口、必要書類、受付時期、審査運用は土地所在地や申請内容によって異なります。具体的な案件は、対象地を管轄する農業委員会・市町村担当課等への確認が必要です。
