農地転用と開発許可の違いとは？必要になるケースも解説

農地に住宅を建てたい、駐車場にしたい、資材置場として使いたいという場合、「農地転用の許可を取れば、それだけで工事や建築まで進められる」と考えてしまうことがあります。

しかし、農地転用と開発許可は別の制度です。 農地転用は農地法上の手続きであり、開発許可は都市計画法上の手続きです。

そのため、農地を住宅用地や事業用地として使う場合には、農地転用だけでなく、開発許可や建築確認、道路・排水に関する調整が必要になることがあります。

特に、市街化調整区域の農地に住宅を建てる場合、農地を造成して宅地にする場合、一定規模以上の土地利用を予定している場合は、農地転用と開発許可の両方を整理する必要があります。

この記事では、農地転用と開発許可の違い、両方が必要になるケース、どちらか一方で済む可能性があるケース、手続きを進める前に注意すべきポイントを整理します。

農地転用と開発許可は別の手続き

農地転用と開発許可は、似た場面で問題になることがありますが、根拠となる法律も目的も異なります。

農地転用は、農地を農地以外の用途に変更するための手続きです。 一方、開発許可は、建築や造成などを目的とした土地の開発行為を規制する手続きです。

農地転用の制度全体については、 農地転用とは？許可・届出の違いや手続きの流れを解説 で整理しています。

農地転用とは何をする手続きか

農地転用とは、農地を農地以外の用途に変えて利用するための手続きです。

たとえば、田や畑を住宅用地、駐車場、資材置場、太陽光発電用地、店舗用地などにする場合、農地転用に該当する可能性があります。

農地転用では、主に次のような点が問題になります。

• 対象地が農地に該当するか
• 市街化区域の届出で済むか、許可申請が必要か
• 農地法4条か5条か
• 第1種農地・第2種農地・第3種農地などの区分
• 農振農用地区域に含まれるか
• 転用目的が具体的か
• 周辺農地への影響がないか

農地区分と転用の難易度については、 農地の種類とは？第1種・第2種・第3種農地の違いと転用の難易度を解説 で整理しています。

開発許可とは何をする手続きか

開発許可とは、都市計画法に基づき、一定の開発行為を行う場合に必要になる手続きです。

ここでいう開発行為は、単に土地を使うことではなく、主に建築物の建築などを目的として土地の区画形質を変更する行為を指します。 造成、盛土・切土、道路や排水施設の整備、区画の変更などが関係することがあります。

開発許可では、農地かどうかだけでなく、都市計画上その場所で建築や開発が認められるか、道路や排水に問題がないか、周辺環境に支障がないかなどが見られます。

農地転用と開発許可の違い

農地転用と開発許可の違いを簡単にいうと、農地転用は「農地を農地以外にしてよいか」を見る手続きであり、開発許可は「その土地で建築や造成などの開発行為をしてよいか」を見る手続きです。

たとえば、農地を住宅用地にする場合、農地法上は農地転用の問題になります。 しかし、その住宅を建てるために土地を造成したり、市街化調整区域で建築したりする場合は、都市計画法上の開発許可が問題になることがあります。

両方必要になりやすいケース

農地転用と開発許可は、どちらか一方だけで足りるとは限りません。

農地を農地以外にする手続きと、その土地で建築や造成を行う手続きは別に判断されるため、計画内容によっては両方必要になることがあります。

農地を住宅に転用する場合の注意点は、 農地を住宅に転用する手続きと注意点｜許可要件・流れを解説 で整理しています。

農地転用だけで足りる可能性があるケース

すべての農地転用で開発許可が必要になるわけではありません。

建築や大きな造成を伴わない場合、開発許可ではなく農地転用の手続きが中心になることがあります。 ただし、実際に開発許可が不要かどうかは、区域、面積、造成内容、利用目的、自治体の運用によって変わります。

市街化区域の農地転用届出については、 市街化区域の農地転用届出とは？必要書類や手続きを解説 をご覧ください。

駐車場への転用については、 農地を駐車場に転用する手続きと許可のポイント｜必要な条件と流れを解説 で整理しています。

開発許可だけでは農地転用は不要にならない

開発許可が必要な計画であっても、対象地が農地である場合、農地転用の手続きが不要になるわけではありません。

開発許可は都市計画法上の手続きであり、農地を農地以外にすること自体を許可する手続きではありません。 そのため、農地を宅地や事業用地に変える場合は、農地法上の農地転用も別に整理する必要があります。

農地転用だけでは建築できないことがある

農地転用の許可が取れたとしても、それだけで住宅や建物を建てられるとは限りません。

農地転用は、農地を農地以外にするための手続きです。 一方、建築できるかどうかは、都市計画法、建築基準法、道路、接道、排水、用途地域、市街化調整区域の制限などが関係します。

特に次のような場合は、農地転用と建築・開発の可否を分けて考える必要があります。

• 市街化調整区域の農地に住宅を建てたい場合
• 接道が弱い農地に建物を建てたい場合
• 土地を造成して宅地化したい場合
• 排水先や水路の整理が必要な場合
• 農地を購入して建築予定がある場合
• 農振除外が必要になる可能性がある場合

農地転用の流れについては、 農地転用の流れを解説｜相談から許可・届出までの手続き で整理しています。

市街化調整区域では特に注意が必要

農地転用と開発許可の関係で特に注意したいのが、市街化調整区域の農地です。

市街化調整区域は、市街化を抑制する区域です。 そのため、農地転用の見通しだけでなく、その場所で建築や開発が認められるかどうかを慎重に確認する必要があります。

市街化調整区域の農地で確認したい主な項目は、次のとおりです。

市街化調整区域の農地を住宅用地にしたい場合は、農地転用、開発許可、建築可否、接道、排水を一体で整理する必要があります。

農振除外が関係する場合もある

農地転用と開発許可を考える前に、農振除外が必要かどうかを確認しなければならないケースもあります。

対象地が農振農用地区域内の農地である場合、農地転用の前に農振除外が必要になることがあります。 この場合、農地転用や開発許可の準備に入る前に、農振除外の可否やスケジュールを確認する必要があります。

農振除外が必要な場合、手続き全体の順番は次のようになります。

農振除外については、 農振除外とは？農地転用との違いや手続きの流れを解説 で整理しています。

農振除外が必要かどうかの判断は、 農振除外が必要か判断するポイント｜農用地区域内農地を転用したい場合の注意点 をご覧ください。

目的別に見る注意点

農地転用と開発許可の関係は、転用目的によっても変わります。

住宅、駐車場、資材置場、太陽光発電用地では、農地転用で見られるポイントも、開発許可や他法令が関係する可能性も異なります。

確認する順番

農地転用と開発許可が関係しそうな場合は、どちらか一方だけを先に進めるのではなく、全体の見通しを先に整理することが大切です。

特に、土地の購入や建築計画がある場合は、農地転用だけを見て判断すると、後から開発許可や建築可否で問題になることがあります。

農地転用の審査で見られやすいポイントについては、 農地転用の審査で見られるポイントとは？申請が止まりやすい理由と注意点 で整理しています。

判断を誤ると起きやすいトラブル

農地転用と開発許可の関係を整理しないまま進めると、後から手続きが止まったり、計画を変更せざるを得なくなったりすることがあります。

よくあるトラブルとしては、次のようなものがあります。

• 農地転用だけで住宅を建てられると思っていた
• 市街化調整区域で建築できるかを確認していなかった
• 開発許可が必要な造成内容だった
• 接道や排水で追加調整が必要になった
• 農振除外が必要で、予定より大幅に時間がかかった
• 土地の売買契約後に転用や建築が難しいと分かった
• 申請後に土地利用計画や図面の修正を求められた

農地転用で不許可になりやすいケースについては、 農地転用で不許可になるケースとは？主な理由と対策を解説 をご覧ください。

相談先を分けて考える

農地転用と開発許可は別の制度なので、相談先も分けて考える必要があります。

農地転用については農業委員会、開発許可や建築可否については都市計画・開発担当部署、建築確認については建築士や建築担当部署、登記や測量については司法書士・土地家屋調査士などが関係することがあります。

農地転用の相談先については、 農地転用の相談はどこにする？農業委員会と行政書士の違いを解説 で整理しています。

行政書士に依頼できる業務範囲については、 農地転用を行政書士に依頼すると何をしてくれる？業務範囲と相談できる内容 をご覧ください。

よくある質問

農地転用と開発許可は同じ手続きですか？

同じ手続きではありません。農地転用は農地法に基づき、農地を農地以外にするための手続きです。開発許可は都市計画法に基づき、建築や造成などの開発行為を規制する手続きです。

農地転用の許可があれば家を建てられますか？

農地転用の許可だけで必ず住宅を建てられるとは限りません。建築できるかどうかは、都市計画法、建築基準法、接道、排水、市街化調整区域の制限なども関係します。

開発許可があれば農地転用は不要ですか？

不要にはなりません。開発許可と農地転用は別制度です。対象地が農地であれば、開発許可の要否とは別に、農地法上の許可または届出が必要になるかを確認する必要があります。

市街化区域なら開発許可は不要ですか？

市街化区域でも、計画内容や規模によっては開発許可や別の確認が必要になることがあります。また、農地であれば市街化区域の農地転用届出が必要になる場合があります。

市街化調整区域の農地は特に注意が必要ですか？

はい。市街化調整区域では、市街化を抑制する区域であるため、農地転用だけでなく、建築や開発の可否を慎重に確認する必要があります。住宅建築や造成を予定する場合は、早い段階で関係窓口へ確認することが重要です。

農地転用と開発許可はどちらを先に確認すべきですか？

どちらか一方だけを先に進めるのではなく、対象地が農地か、区域はどこか、農地区分や農振農用地区域はどうか、建築や造成が可能かを並行して整理することが大切です。特に土地購入や建築計画がある場合は、事前確認が重要です。

まとめ

農地転用と開発許可は、目的も根拠法令も異なる別の手続きです。

農地転用は、農地を住宅、駐車場、資材置場など農地以外の用途に変えるための手続きです。 一方、開発許可は、建築や造成などを伴う土地の開発行為について確認する手続きです。

農地に住宅を建てる場合、農地を造成して宅地にする場合、市街化調整区域の農地を利用する場合などは、農地転用と開発許可の両方が関係することがあります。

農地転用の許可が取れそうでも、建築や造成ができるとは限りません。 また、開発許可の見通しだけを確認しても、農地である以上、農地法上の手続きが必要になることがあります。

農地を住宅や事業用地として利用したい場合は、農地法、都市計画法、建築基準法、道路・排水、農振除外の要否を早めに整理することが大切です。

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