農地の種類とは？第1種・第2種・第3種農地の違いと転用の難易度を解説

農地転用を検討するときに、最初に確認したいポイントのひとつが「その農地がどの種類に分類されるか」です。

農地は、すべて同じように転用できるわけではありません。 市街地に近い農地もあれば、農業上の利用を守る必要性が高い農地もあります。 そのため、農地の場所や周辺状況によって、転用のしやすさが大きく変わります。

特に、農地転用では、第1種農地、第2種農地、第3種農地という区分が重要になります。 この区分によって、原則として転用が難しい農地なのか、条件次第で転用できる農地なのか、比較的転用しやすい農地なのかを判断する材料になります。

また、農振農用地区域内の農地に該当する場合は、農地転用の前に農振除外が必要になることもあります。 農地区分だけを見て判断するのではなく、農振除外の要否や都市計画、転用目的もあわせて整理することが大切です。

この記事では、第1種農地・第2種農地・第3種農地の違い、転用の難易度、農地区分の確認方法、農地転用を進める前に注意すべきポイントを整理します。

農地は種類によって転用のしやすさが変わる

農地転用では、対象となる農地がどのような場所にあるか、周辺がどのように利用されているか、農業上どの程度重要な農地かが見られます。

農地は一律に扱われるのではなく、立地や農業上の重要性などによって分類されます。 その代表的な区分が、第1種農地、第2種農地、第3種農地です。

農地転用の制度全体や許可・届出の違いについては、 農地転用とは？許可・届出の違いや手続きの流れを解説 で整理しています。

第1種農地とは

第1種農地とは、農業生産性が高く、優良な農地として位置付けられる農地です。

たとえば、農業基盤が整っている地域、集団的にまとまっている農地、周辺に農地が広がっている区域などでは、第1種農地に該当する可能性があります。

第1種農地は、農業上守る必要性が高い農地と考えられるため、一般的な住宅、駐車場、資材置場などへの転用は難しくなりやすいです。

第1種農地の特徴

• 農業生産性が高い農地
• 農業基盤が整備されている地域の農地
• 集団的にまとまっている農地
• 周辺にも農地が広がっている地域
• 農業上の利用を守る必要性が高い農地

第1種農地の転用難易度

第1種農地は、原則として転用が難しい農地です。

例外的に転用が認められる可能性がある場合もありますが、単に「自分の土地だから住宅を建てたい」「空いているから駐車場にしたい」という理由だけでは、許可の見通しが厳しくなることがあります。

第1種農地で転用を検討する場合は、代替地の有無、事業の必要性、周辺農地への影響、他法令との関係などを慎重に整理する必要があります。

第2種農地とは

第2種農地とは、市街地に近い場所にある農地や、周辺の状況から将来的に市街地化が見込まれる農地などをいいます。

第1種農地ほど農業上の保全の必要性が高くない一方で、第3種農地ほど都市的利用が進んでいるわけではないため、転用できるかどうかは計画内容や代替地の有無などを踏まえて判断されます。

第2種農地の特徴

• 市街地の周辺にある農地
• 将来的に宅地化が見込まれる地域の農地
• 第1種農地ほど農業上の重要性が高くない農地
• 周辺に住宅や道路などがある程度整っている農地
• 計画内容によって転用の可否が分かれやすい農地

第2種農地の転用難易度

第2種農地は、条件付きで転用できる可能性がある農地です。

ただし、転用目的に必要性があるか、他に適した土地がないか、周辺農地に悪影響を与えないかなどが見られます。

住宅、駐車場、資材置場などの転用が検討されることもありますが、計画内容が曖昧な場合や、土地利用計画に無理がある場合は、補正や見直しが必要になることがあります。

駐車場への転用については、 農地を駐車場に転用する手続きと許可のポイント｜必要な条件と流れを解説 で整理しています。

第3種農地とは

第3種農地とは、市街地の区域内や、市街地に近接しているなど、都市的な利用が進んでいる地域にある農地です。

周辺に住宅、商業施設、道路、上下水道などの都市的な環境が整っている場合、第3種農地に該当する可能性があります。

第3種農地は、農地転用が比較的認められやすい区分とされています。 ただし、農地区分だけで自動的に許可されるわけではありません。

第3種農地の特徴

• 市街地の区域内または市街地に近接している農地
• 周辺に住宅や商業施設が多い農地
• 道路や上下水道などの都市的な環境が整っている農地
• 農地としてのまとまりが比較的小さい農地
• 都市的利用との調和が問題になりやすい農地

第3種農地の転用難易度

第3種農地は、第1種農地や第2種農地と比べると、農地転用が比較的認められやすい区分です。

住宅、駐車場、店舗、事業用地などへの転用が検討されることもあります。

ただし、必要書類が不足している場合、土地利用計画が不明確な場合、排水や接道に問題がある場合、周辺農地や周辺環境への影響が整理できていない場合は、手続きが止まることがあります。

住宅用地への転用については、 農地を住宅に転用する手続きと注意点｜許可要件・流れを解説 をご覧ください。

農振農用地区域内農地は別に注意が必要

農地区分を確認するときは、第1種・第2種・第3種だけでなく、農振農用地区域に含まれているかどうかも確認する必要があります。

農振農用地区域内の農地は、農業上の利用を確保するために特に保全される農地です。 そのため、農地転用をする前に、農振除外の手続きが必要になることがあります。

農振除外が必要な場合、農地転用の申請だけを準備しても、そのまま手続きが進まないことがあります。 また、農振除外は受付時期や審査の関係で時間がかかりやすいため、スケジュールにも大きく影響します。

農振除外の制度については、 農振除外とは？農地転用との違いや手続きの流れを解説 で整理しています。

対象地で農振除外が必要か判断したい場合は、 農振除外が必要か判断するポイント｜農用地区域内農地を転用したい場合の注意点 をご覧ください。

農地区分ごとの転用難易度まとめ

農地区分ごとの転用難易度を整理すると、次のようになります。

農地転用の審査で見られやすいポイントについては、 農地転用の審査で見られるポイントとは？申請が止まりやすい理由と注意点 で詳しく整理しています。

農地区分を確認する方法

農地区分は、見た目だけで正確に判断できるものではありません。

周辺が住宅地に見えても、農地転用上は慎重な判断が必要な農地である場合があります。 逆に、市街地に近い農地でも、農振農用地区域に含まれている可能性があります。

農地区分を確認する主な方法は、次のとおりです。

農地転用の相談先については、 農地転用の相談はどこにする？農業委員会と行政書士の違いを解説 で整理しています。

農地区分だけでは転用できるか決まらない

農地区分は農地転用の見通しを考えるうえで重要ですが、農地区分だけで転用できるかどうかが決まるわけではありません。

たとえば、第3種農地に該当する場合でも、書類が不足していたり、土地利用計画が不明確だったり、排水や接道に問題があったりすると、手続きが止まることがあります。

一方で、第1種農地に該当する場合でも、例外的な取り扱いが問題になるケースもあります。 そのため、対象地ごとに、農地区分だけでなく、転用目的、必要面積、代替地、資金計画、周辺農地への影響、他法令の手続きも含めて確認する必要があります。

農地転用と開発許可の違いについては、 農地転用と開発許可の違いとは？必要になるケースも解説 をご覧ください。

目的別に見た農地区分の注意点

農地区分は、転用目的ごとの許可見込みにも関係します。

同じ農地でも、住宅にするのか、駐車場にするのか、資材置場にするのか、太陽光発電用地にするのかによって、説明すべき内容が変わります。

農地区分を確認せずに進めるリスク

農地区分を確認しないまま売買、建築計画、造成予定、事業計画を進めると、後から大きな手戻りが発生することがあります。

たとえば、住宅を建てる前提で土地を購入しようとしたものの、対象地が第1種農地や農振農用地区域内農地で、想定どおりに転用できないというケースも考えられます。

また、転用できる可能性がある農地でも、排水や接道、必要書類、他法令の整理が不足していると、審査や補正で止まることがあります。

• 購入予定の農地が転用しにくい農地だった
• 農振除外が必要で、予定より大幅に時間がかかった
• 住宅を建てる予定だったが、開発許可や接道で問題が出た
• 駐車場や資材置場の計画が農地の区分や周辺状況に合わなかった
• 申請後に追加資料や計画変更を求められた
• 工事や契約の予定が後ろ倒しになった

不許可になりやすい理由については、 農地転用で不許可になるケースとは？主な理由と対策を解説 で整理しています。

農地区分を確認した後の流れ

農地区分を確認したら、次に農地転用の手続きの種類を整理します。

所有者自身が転用する場合は農地法4条、売買や賃貸借を伴って転用する場合は農地法5条が問題になります。 市街化区域内の農地であれば、許可ではなく届出で進められる場合もあります。

よくある質問

第1種農地は転用できませんか？

第1種農地は、原則として転用が難しい農地です。例外的に許可が問題になるケースもありますが、一般的な住宅、駐車場、資材置場などでは厳しく見られやすいため、早めに農業委員会などで確認することが重要です。

第2種農地なら転用できますか？

第2種農地は、条件付きで転用できる可能性があります。ただし、他に適した土地がないか、転用目的に必要性があるか、周辺農地への影響がないかなどが見られます。計画内容によっては補正や見直しが必要になることがあります。

第3種農地なら必ず転用できますか？

第3種農地は比較的転用しやすい区分ですが、必ず転用できるわけではありません。必要書類、土地利用計画、排水、接道、周辺への影響、他法令の手続きなどに問題があると、申請が止まることがあります。

農地区分はどこで確認できますか？

管轄の農業委員会で確認するのが基本です。あわせて、市町村の農政担当窓口で農振農用地区域に含まれるか、都市計画担当窓口で市街化区域や市街化調整区域などを確認することがあります。

農振農用地区域と第1種農地は同じですか？

同じものではありません。第1種農地・第2種農地・第3種農地は農地転用上の区分であり、農振農用地区域は農業振興地域制度に関係する区域です。農振農用地区域内の農地では、農地転用の前に農振除外が必要になることがあります。

農地区分だけ分かれば、許可の見通しは判断できますか？

農地区分は重要な判断材料ですが、それだけで許可の見通しが決まるわけではありません。転用目的、必要面積、土地利用計画、排水、接道、周辺農地への影響、農振除外、開発許可などもあわせて確認する必要があります。

まとめ

農地は、第1種農地、第2種農地、第3種農地などに分類され、区分によって農地転用の難易度が変わります。

第1種農地は原則として転用が難しく、第2種農地は条件付きで転用できる可能性があり、第3種農地は比較的転用しやすい区分とされています。

ただし、農地区分だけで判断するのは危険です。 農振農用地区域に含まれていないか、転用目的が具体的か、排水や接道に問題がないか、開発許可など他法令が関係しないかも確認する必要があります。

農地転用を検討している場合は、土地の購入、建築計画、工事予定を進める前に、対象地の農地区分と必要な手続きを確認しておきましょう。

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