農地転用とは？許可・届出の違いや手続きの流れを解説

農地を住宅、駐車場、資材置場、太陽光発電用地などとして使いたい場合、原則として農地転用の手続きが必要になります。

農地は、所有者の土地であっても自由に宅地や駐車場へ変えられるわけではありません。 農地法では、農地を農地以外の用途に変える場合について、許可や届出の手続きが定められています。

ただし、農地転用といっても、すべて同じ手続きになるわけではありません。 市街化区域にある農地なのか、市街化調整区域などにある農地なのか、所有者自身が転用するのか、売買や賃貸借を伴うのかによって、必要な手続きが変わります。

さらに、農用地区域内の農地では、農地転用の前に農振除外が必要になることもあります。 農地の種類や転用目的によっては、開発許可、建築確認、道路・排水に関する調整など、農地法以外の手続きも問題になります。

この記事では、農地転用とは何か、許可と届出の違い、農地法4条・5条の違い、手続きの流れ、事前に見ておきたい注意点を整理します。

農地転用とは

農地転用とは、農地を農地以外の用途に変更して利用することをいいます。

たとえば、田や畑として使われている土地を、住宅用地、駐車場、資材置場、太陽光発電用地、店舗用地などとして使う場合は、農地転用に該当する可能性があります。

農地は、食料生産の基盤となる土地です。 そのため、農地を自由に宅地や事業用地へ変えることを認めてしまうと、優良な農地が失われてしまいます。 そこで、農地法では、農地を農地以外に変える場合について、許可や届出の手続きが必要とされています。

農地転用に該当しやすいケース

農地転用に該当しやすい代表例は、次のとおりです。

• 農地に住宅を建てる
• 農地を駐車場として使う
• 農地を資材置場として使う
• 農地に太陽光発電設備を設置する
• 農地に店舗や事務所を建てる
• 農地を道路、通路、進入路として使う
• 農地を一時的に工事用地や仮設用地として使う

一方で、農地として耕作を続ける場合や、農地としての利用を前提とした管理を行うだけであれば、通常は農地転用とは別の問題になります。

住宅用地として使いたい場合は、 農地を住宅に転用する手続きと注意点｜許可要件・流れを解説 で、住宅転用に特化して整理しています。

駐車場として使いたい場合は、 農地を駐車場に転用する手続きと許可のポイント｜必要な条件と流れを解説 をご覧ください。

農地転用には許可と届出がある

農地転用の手続きは、大きく分けると「許可」と「届出」があります。

どちらになるかは、主に農地が所在する区域によって変わります。 市街化区域内の農地では届出で済む場合がありますが、市街化調整区域や非線引区域などでは、原則として許可申請が必要になります。

市街化区域の農地転用届出については、 市街化区域の農地転用届出とは？必要書類や手続きを解説 で個別に解説しています。

農地法4条許可と5条許可の違い

農地転用で特に間違いやすいのが、農地法4条と農地法5条の違いです。

簡単にいうと、所有者自身が自分の農地を転用する場合は4条、売買・贈与・賃貸借・使用貸借などの権利移転や権利設定を伴って転用する場合は5条が問題になります。

自分の農地を自分で転用する場合は、 農地法4条許可とは？申請の流れや必要書類を解説 で詳しく整理しています。

農地の売買や賃貸借を伴って転用する場合は、 農地法5条許可とは？許可要件や申請手続きを解説 をご覧ください。

農地転用で最初に調べるべきこと

農地転用を進める前に、まず対象地の状況を調べる必要があります。

農地転用は、申請書を作れば必ず認められるものではありません。 土地の場所、農地区分、農振農用地区域に含まれるかどうか、周辺農地への影響、利用目的の具体性などによって、許可の見通しが変わります。

農地区分による転用の難易度については、 農地の種類とは？第1種・第2種・第3種農地の違いと転用の難易度を解説 で整理しています。

農地転用の一般的な流れ

農地転用の流れは、許可申請か届出か、農振除外が必要か、自治体の運用がどうなっているかによって変わります。

一般的には、次のような流れで進みます。

農地転用の手続き順をさらに細かく知りたい場合は、 農地転用の流れを解説｜相談から許可・届出までの手続き で、相談から許可・届出までの流れを整理しています。

農地転用で必要になる主な書類

農地転用では、申請内容や自治体の運用に応じて、さまざまな書類が必要になります。

必要書類は、農地法4条なのか5条なのか、許可なのか届出なのか、転用目的が住宅なのか駐車場なのかによっても変わります。

必要書類の種類や準備時の注意点は、 農地転用の必要書類一覧｜4条・5条許可や届出で必要な書類を解説 で詳しく整理しています。

農振除外が必要になるケース

農地転用を進める際に、農振除外が問題になることがあります。

農業振興地域内の農用地区域に指定されている農地は、農業上の利用を確保するための土地です。 そのため、そのまま農地転用許可の申請に進めないことがあり、先に農用地区域から外す手続きが必要になる場合があります。

これが一般に「農振除外」と呼ばれる手続きです。

農振除外の制度全体については、 農振除外とは？農地転用との違いや手続きの流れを解説 をご覧ください。

自分の土地で農振除外が必要か知りたい場合は、 農振除外が必要か判断するポイント｜農用地区域内農地を転用したい場合の注意点 で判断の流れを整理しています。

農地転用だけでは足りないことがある

農地転用の許可や届出が済めば、必ず目的どおりに建築や造成ができるとは限りません。

転用目的によっては、農地法以外の制度も関係します。 特に、住宅建築、事業用地、資材置場、太陽光発電用地などでは、他法令の確認が必要になることがあります。

• 都市計画法の開発許可
• 建築基準法上の建築確認
• 道路への接道や乗入口に関する手続き
• 排水、水路、土地改良区との調整
• 造成や盛土に関する規制
• 太陽光発電設備に関する各種手続き

農地転用と開発許可の違いについては、 農地転用と開発許可の違いとは？必要になるケースも解説 で解説しています。

転用目的ごとに注意点が変わる

農地転用では、転用後に何として使うのかが重要です。

同じ農地転用でも、住宅、駐車場、資材置場、太陽光発電用地では、見られやすいポイントが変わります。

農地転用で不許可・手戻りになりやすいケース

農地転用は、申請すれば必ず認められるものではありません。

農地の場所や種類、転用目的、周辺農地への影響、事業計画の具体性などによっては、許可が難しい場合や、申請前に計画の見直しが必要になる場合があります。

• 農用地区域内の農地で、農振除外が必要なケース
• 第1種農地など、転用が難しい農地に該当するケース
• 転用目的が具体的に説明できないケース
• 必要面積が過大で、土地利用計画の妥当性を説明しにくいケース
• 排水計画や接道に問題があるケース
• 周辺農地への影響が大きいケース
• 農地転用以外の許可・協議が未整理のケース

不許可になりやすい理由については、 農地転用で不許可になるケースとは？主な理由と対策を解説 で整理しています。

審査で見られやすいポイントは、 農地転用の審査で見られるポイントとは？申請が止まりやすい理由と注意点 もあわせてご覧ください。

農地転用にかかる費用

農地転用では、申請自体の費用だけでなく、書類取得費、図面作成費、行政書士へ依頼する場合の報酬、登記費用、測量費用などが発生することがあります。

また、農振除外、開発許可、造成、測量、地目変更登記などが関係する場合は、全体費用が大きく変わります。

費用の内訳や行政書士報酬については、 農地転用の費用はいくら？必要な費用の内訳や行政書士報酬を解説 で整理しています。

農地転用は自分でできるのか

農地転用は、制度上は本人が自分で手続きすることも可能です。

ただし、実際には、農地区分の確認、農振除外の要否、必要書類の整理、図面や理由書の作成、農業委員会との事前相談、補正対応などが必要になるため、土地の状況によっては難易度が高くなります。

特に、次のような場合は慎重に進める必要があります。

• 市街化調整区域の農地を転用したい場合
• 農振除外が必要になる可能性がある場合
• 農地を買って住宅や事業用地にしたい場合
• 駐車場や資材置場など事業用地として使いたい場合
• 開発許可や道路・排水の調整が関係しそうな場合
• 申請の期限や工事予定が決まっている場合

自分で申請するか、行政書士に依頼するか迷っている場合は、 農地転用は自分でできる？行政書士に依頼するメリットと注意点を解説 をご覧ください。

行政書士に依頼できる内容については、 農地転用を行政書士に依頼すると何をしてくれる？業務範囲と相談できる内容 で整理しています。

農地転用の相談先

農地転用について相談する場合、主な相談先は農業委員会と行政書士です。

農業委員会では、対象地の手続きの種類、必要書類、受付方法、自治体の運用などを確認できます。 一方で、行政書士には、申請前の整理、必要書類の案内、申請書作成、農業委員会との事前相談、補正対応などを依頼できることがあります。

相談先の違いについては、 農地転用の相談はどこにする？農業委員会と行政書士の違いを解説 で詳しく整理しています。

よくある質問

農地転用とは何ですか？

農地を住宅、駐車場、資材置場、太陽光発電用地など、農地以外の用途に変更して利用することです。農地を農地以外に使う場合、農地法に基づく許可や届出が必要になることがあります。

自分の農地でも自由に転用できますか？

自分の所有地であっても、農地である以上、自由に宅地や駐車場へ変えられるわけではありません。所有者自身が転用する場合は、農地法4条の許可または届出が問題になります。

農地法4条と5条の違いは何ですか？

所有者自身が自分の農地を転用する場合は4条、農地の売買・贈与・賃貸借・使用貸借などを伴って転用する場合は5条が問題になります。農地を買って住宅を建てる場合や、借りた農地を駐車場にする場合は5条に該当する可能性があります。

市街化区域の農地なら許可は不要ですか？

市街化区域内の農地では、一定の場合、許可ではなく農業委員会への届出で済むことがあります。ただし、届出をしなくてよいという意味ではありません。受理前に工事を始めないよう注意が必要です。

農振除外と農地転用は別の手続きですか？

別の手続きです。農用地区域内の農地を転用したい場合、農地転用の前に農振除外が必要になることがあります。農振除外が必要な場合は、通常の農地転用よりも時間がかかりやすいため、早めの調査が必要です。

農地転用は自分で申請できますか？

本人が自分で申請することも可能です。ただし、農地区分、農振除外の要否、必要書類、図面、理由書、農業委員会との事前相談など、整理すべき項目が多いため、土地の状況によっては行政書士へ相談した方が進めやすい場合があります。

まとめ

農地転用とは、農地を住宅、駐車場、資材置場、太陽光発電用地など、農地以外の用途へ変更して利用するための手続きです。

農地転用では、市街化区域で届出になるのか、市街化調整区域などで許可が必要になるのか、所有者自身の転用なのか、売買や賃貸借を伴う転用なのかを整理する必要があります。

また、農用地区域内の農地では農振除外が必要になることがあり、住宅建築や事業用地への利用では開発許可、道路、排水、建築関係の手続きが関係することもあります。

農地転用を検討している場合は、土地の所在地、地番、現在の利用状況、転用目的、売買や賃貸借の有無を整理したうえで、早めに必要な手続きを確認することが大切です。

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