専任宅地建物取引士とは？要件・勤務実態・審査で見られるポイントを解説

宅建業免許を取得するためには、事務所ごとに専任の宅地建物取引士を置く必要があります。

専任宅建士は、宅建士資格を持っている人を形式的に登録すればよいわけではありません。

申請する事務所に常勤し、宅建業務に専ら従事できる状態であることが必要です。

そのため、宅建士証の有効性だけでなく、勤務場所、勤務時間、雇用契約、社会保険、給与、勤怠記録、他社勤務や副業の有無など、実際の勤務実態も確認されます。

特に、他社で働いている人を専任宅建士にする場合、パート・短時間勤務の人を配置する場合、自宅兼事務所で開業する場合、代表者や役員が専任宅建士を兼ねる場合は、慎重な確認が必要です。

この記事では、専任宅建士の役割、基本要件、常勤性・専任性、勤務実態で見られるポイント、補正になりやすいケース、行政書士に相談した方がよいケースについて解説します。

専任宅建士とは

専任宅建士とは、宅建業を行う事務所に常勤し、宅建業務に専ら従事する宅地建物取引士のことです。

宅建業者は、事務所ごとに一定数の専任宅建士を配置しなければなりません。

専任宅建士は、重要事項説明、契約書面の確認、取引の適正化など、宅建業の中核を担う存在です。

宅建業免許では、専任宅建士の配置が免許取得の前提になります。

事務所を借りていても、必要な専任宅建士を確保できていなければ、宅建業免許の申請は進めにくくなります。

専任宅建士が必要になる理由

宅建業は、不動産取引という高額で重要な取引を扱う業務です。

そのため、取引の相手方を保護し、重要事項説明や契約手続きが適正に行われるよう、事務所ごとに専門知識を持つ宅建士の配置が求められます。

専任宅建士は、単に書類上の要件を満たすための人ではなく、実際に宅建業の運営に関与する必要があります。

専任宅建士は、宅建業免許取得後も必要です。

退職や異動によって専任宅建士が不足した場合は、変更届や後任者の確保が必要になります。

専任宅建士の基本要件

専任宅建士として認められるためには、主に次の要件を満たす必要があります。

宅建士証の有効期限は、申請前に必ず確認しましょう。

宅建士試験に合格していても、宅建士証の交付を受けていない場合や、有効期限が切れている場合は、専任宅建士として配置できません。

欠格事由については、 宅建業の代表者・役員の欠格事由とは？免許審査で落ちるケースと注意点を解説 もご覧ください。

専任宅建士の必要人数

宅建業者は、事務所ごとに一定数の専任宅建士を置く必要があります。

専任宅建士の人数は、従事者数との関係で確認されます。従業者が増える場合や支店を追加する場合は、必要な専任宅建士の人数も確認しなければなりません。

専任宅建士は、会社全体で足りていればよいわけではありません。

事務所ごとに必要な人数を満たしているかが重要です。

常勤性とは

常勤性とは、専任宅建士が申請する事務所に継続して勤務している状態をいいます。

形式上の雇用契約があるだけでは足りず、実際にその事務所で勤務しているかが確認されます。

勤務時間、勤務日数、居住地からの通勤可能性、社会保険、給与、勤怠記録などが確認材料になることがあります。

専任宅建士の勤務時間については、 専任宅建士の勤務時間要件とは？常勤性・兼務制限・短時間勤務が問題になるケースを解説 もご覧ください。

専任性とは

専任性とは、専任宅建士が申請事務所の宅建業務に専ら従事できる状態をいいます。

他社で常勤している場合、他の事務所の専任宅建士になっている場合、別事業が中心になっている場合は、専任性に疑義が出る可能性があります。

雇用契約・勤務実態で見られること

専任宅建士の審査では、雇用契約書の有無だけでなく、実際の勤務実態が確認されます。

勤務場所、勤務時間、雇用開始日、社会保険、給与、勤怠記録などが、申請内容と一致しているかが重要です。

雇用契約や勤務実態については、 専任宅建士の雇用契約・勤務実態のポイント｜審査で見られる常勤性と補正事例を解説 もご覧ください。

パート・契約社員・短時間勤務の場合

専任宅建士は、必ずしも雇用区分の名称だけで判断されるわけではありません。

ただし、パート、契約社員、短時間勤務、週数日勤務の場合は、常勤性・専任性を説明しにくくなることがあります。

特に、勤務時間が短い場合や、別の会社でも働いている場合は、専任宅建士として認められるか慎重に確認する必要があります。

パートや短時間勤務を専任宅建士として配置したい場合は、申請前に勤務条件を整理しておきましょう。

代表者・役員が専任宅建士を兼ねる場合

代表者や役員が専任宅建士を兼ねることは、可能な場合があります。

ただし、代表者や役員であっても、申請事務所に常勤し、宅建業務に専ら従事できる状態であることが必要です。

他法人の役員を兼ねている場合、別事業を行っている場合、実際には事務所にほとんどいない場合は、常勤性・専任性の説明が難しくなることがあります。

代表者変更や役員変更がある場合は、 宅建業の代表者変更届とは？必要書類・提出期限・相続時の注意点を解説 や 宅建業の役員変更届とは？取締役追加・退任時の手続きと必要書類を解説 もご覧ください。

自宅兼事務所の場合の注意点

自宅で宅建業を開業する場合、事務所要件と専任宅建士の勤務実態をあわせて確認する必要があります。

自宅兼事務所では、生活スペースと事務所スペースが区分されているか、来客対応ができるか、事務設備があるかに加えて、専任宅建士がその場所で常勤できるかも重要です。

自宅での開業については、 自宅で宅建業を開業する方法と注意点｜事務所要件・看板・審査ポイントを解説 もご覧ください。

専任宅建士が退職した場合

宅建業免許取得後に専任宅建士が退職した場合は、変更届が必要になります。

また、退職によって事務所に必要な専任宅建士数を満たさなくなる場合は、後任者を確保する必要があります。

後任者を選ぶ場合も、宅建士証の有効性、常勤性、専任性、雇用契約、他社勤務の有無を確認しなければなりません。

専任宅建士の退職については、 専任宅建士が退職したらどうする？変更届の期限・必要書類・注意点を解説 もご覧ください。

専任宅建士で補正になりやすいケース

専任宅建士に関する補正は、宅建業免許申請でよく発生しやすい部分です。

特に、勤務実態、社会保険、他社勤務、勤務時間、宅建士証の有効期限、事務所要件との整合性で指摘されることがあります。

補正になりやすい事例については、 宅建業免許申請で補正になりやすい事例10選｜審査で指摘されやすいポイントを解説 もご覧ください。

申請前に確認しておきたいチェック項目

専任宅建士を配置する前に、次の項目を確認しておくと、補正や申請遅れを防ぎやすくなります。

宅建業免許の必要書類については、 宅建業免許の必要書類一覧｜法人・個人別に申請書類を解説 もご覧ください。

行政書士に相談した方がよいケース

専任宅建士の要件は、宅建業免許申請の中でも判断が難しい部分です。

特に、勤務実態や兼務状況に不安がある場合は、申請前に整理しておく必要があります。

次のような場合は、行政書士に相談することで申請準備を進めやすくなります。

• 専任宅建士として配置できるか分からない
• 専任宅建士に他社勤務や副業がある
• パート・契約社員・短時間勤務の人を専任宅建士にしたい
• 代表者や役員が専任宅建士を兼ねる予定がある
• 社会保険や雇用契約の状況に不安がある
• 自宅兼事務所で専任宅建士を置きたい
• 専任宅建士の退職・交代が予定されている
• 宅建士証の有効期限や必要書類を確認したい
• 奈良県で宅建業免許申請を相談したい

専任宅建士は、免許取得だけでなく、免許取得後の維持にも関わる重要な要件です。

申請前に、資格・勤務場所・勤務時間・雇用契約・兼務状況・事務所要件を整理しておきましょう。

専任宅建士に関するよくある質問

まとめ

専任宅建士とは、宅建業を行う事務所に常勤し、宅建業務に専ら従事する宅地建物取引士のことです。

宅建士資格を持っているだけでは足りず、有効な宅建士証、申請事務所での常勤性、宅建業務への専任性が必要です。

また、他社勤務、副業、役員兼務、短時間勤務、パート勤務、自宅兼事務所などがある場合は、勤務実態を慎重に確認する必要があります。

専任宅建士の要件は、雇用契約書だけで判断されるものではありません。勤務場所、勤務時間、社会保険、給与、勤怠記録、事務所要件との整合性も重要です。

宅建業免許申請で補正を避けるためには、専任宅建士の資格・勤務実態・兼務状況を申請前に整理しておきましょう。